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Avoir envie d’acheter un parking est effectivement une bonne alternative si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement de l’immobilier avec un budget limité. En effet, la location de parking vous permet d’accéder à plusieurs avantages parmi lesquels très peu d’entretien ni de charges, des règles de location assez souples, un montant des impôts faibles, des revenus réguliers, etc. Dans cet article, nous allons voir pourquoi et comment vous lancer dans ces investissements immobiliers très souvent oubliés en 5 étapes.

Etape 1 : Calculer la rentabilité d’un parking

Selon certaines études, le nombre de transactions des parkings est stable sur les 10 dernières années et on dénombre 10 000 ventes par an simplement pour l’Île-de-France.
Néanmoins, nous remarquons que les prix de vente ont subi une augmentation drastique, et ce, partout en France. En 2016, le pic a été de +50 % en Île-de-France. Cependant, cette hausse reste légère par rapport à l’inflation globale des prix de l’immobilier. En effet, cette hausse globale a été de 182 % sur la même période. 

Ainsi, nous voyons que les loyers des parkings ont peu progressé. Ce qui est une excellente nouvelle pour nous.

On pouvait donc, en 2016, acheter une place de parking en France pour un prix médian de 16 000 €. La moyenne quant à elle du prix de vente est de 21 400 € et c’est à Paris que l’on retrouve le prix médian le plus haut avec 25.000 €. Mais cette différence se constate également au niveau des loyers. En effet, à Paris, une place de parking se loue entre 100 et 250 € par mois contre 50 et 130 € pour les places de parking situés en province.

Les charges pour un propriétaire de parking dépassent rarement les 15 euros par mois en moyenne. Ainsi, la rentabilité moyenne d’une place de parking est de 5,8 %, mais vous pourrez également atteindre les 12 % dans certaines villes précises.

De plus, louer un parking est réglementé par le Code civil et non pas le Code de l’habitation. Ainsi, les conditions de location sont plus beaucoup souples que pour une habitation et vous pourrez donc le gérer seul, sans faire appel à un professionnel ni à une agence spécialisée.

Vous pouvez choisir de conclure le bail de location oralement, mais nous vous conseillons de toujours l’acter par écrit. 

Ainsi, la loi, pour un investissement dans un parking ne vous oblige pas à fixer de durée du contrat de location. C’est aux 2 parties de rompre le contrat quand ils le souhaitent. De plus, vous êtes totalement libre de fixer le montant du loyer de votre choix.

Fiscalement, une petite surface réduit le coût des impôts que vous aurez à payer. Ainsi, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 € par an, vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur le montant de votre impôt foncier en micro-régime. De plus, vous ne serez redevable de la taxe d’habitation pour votre place de parking que si la place se situe à moins d’un kilomètre de votre domicile.

Enfin, les coûts de travaux et d’entretien d’une place de parking sont minimes. Néanmoins, si vous achetez une place dans une copropriété, vous devrez participer aux charges de copropriété de l’immeuble.

Exemple de calcul de rentabilité avant une visite

 Prenons l’exemple suivant. Nous souhaitons acheter un parking pour 10.000 €. On se dit qu’on peut le louer 60 € par mois. De plus, nous estimons que les frais d’entretien et de syndic sont de 40 € et la taxe foncière est de 80 €. Faisons quelques calculs.

Revenu locatif : 60 € x 12 mois = 720 €      
Rentabilité brute parking, en pourcentage : 720 € / 10 000 € x 100 = 7,2%           
Dépenses annuelles : 40 € + 80 € = 120 €    
Bénéfice : 720 € – 120 € = 600 €      
Rendement locatif net du parking, en pourcentage : 600 € / 10 000 € x 100 = 6 %

Il est important de calculer le taux de rentabilité net, car cela permet d’évaluer la pertinence de son investissement. 

Ainsi, l’emplacement est le premier critère d’achat et la rentabilité locative nette est le second critère à prendre en compte avant d’investir.

Etape 2 : Bien préparer sa visite de Parking, la renta net net !

Avant toute visite de parking, il faut avoir fait les hypothèse de calcul de rentabilité de celui-ci, car si vous vous déplacez et que le parking n’est pas rentable vous perdez simplement votre temps.

Pour le calcul voir le chapitre 1. Une fois ce calcul de bénéfice net, il y aura des impôts à payer dessus. Nous allons calculer la rentabilité locative après les charges et les impôts. Ainsi, ce calcul montre ce qui va rester sur le compte en banque à la fin de l’année. C’est ce qu’on appelle le rendement locatif net net.

Voici la formule :      

Rendement locatif net = (loyers – charges – impôts) / montant investi.

Il y a deux méthodes calcul pour calculer la base d’imposition. Le régime micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, si on touche 1.000 € de loyers, on peut déduire 300 € de ces loyers pour réaliser le calculer de l’impôt. On calcule donc l’impôt sur 700 € au lieu des 1.000 €.

L’autre moyen de calculer l’impôt est le régime réel. Ici, on déduit toutes les charges payées au cours de l’année. Le régime réel est intéressant dans le cas où les charges dépassent 30 % des loyers. Dans le cas où les charges ne dépassent pas les 30 %, il est intéressant de rester en micro foncier. De plus, le taux d’imposition est fixé par tranche de revenu et va donc de 0 % à plus de 40 % d’imposition.

Nous allons maintenant calculer la rentabilité nette nette.

Si nous achetons un parking de 12.000 € et que les loyers rapportent 1.200 € par an et que nous ne payons que la taxe foncière pour un montant de 120 €, alors notre tranche d’imposition sur le revenu est de 14 %. Les prélèvements sociaux sont de 17.2 %.         
Rendement brut du parking : les loyers / investissement : 1 200 / 12 000 = 10%  
Rendement locatif net du parking : les loyers – les charges / investissement : 1 200 – 120 / 12 000 = 9%          
Rendement net net du parking : les loyers – les charges – les impôts / investissement, soit :
1 200 – 120 – (1 200- 120 x 17.2%) – (1 200- 120 x 14%) / 12 000 = 1 080 – 185.7 – 151.2 / 12 000 = 6,2 %  
Nous avons déduit la taxe foncière du parking pour calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cela est fait par le régime réel des parkings.

Ainsi, vous aurez une idée très précise de ce que vous percevrez après avoir acheté votre parking.

Cependant, la réussite se crée dans la préparation et cela passe par la visite du parking. Voyons ensemble les pièges à éviter durant cette étape cruciale.

Dès lors que vous savez ce que vous cherchez et que vous savez comment le chercher, vous n’avez plus qu’à visiter.
La visite de parking, même si elle est infructueuse, se révèle être très instructive. Le plus important est de bien analyser l’opportunité qui se présente à toi. 

Il existe de nombreux emplacements de parking à acheter et il est facile de les trouver grâce à Internet. Voir l’article Comment trouver un parking rentable ?

Cependant, il faut savoir reconnaître les bons parkings, c’est-à-dire ceux qui vont être rentable et facilement revendable à un bon prix, d’un mauvais parking, qui n’aura pas de locataire et qui sera invendable. 

La différence entre le bon et le mauvais parking se fera sur la qualité d’analyse et sur l’expérience acquise au cours des nombreuses visites. Et j’insiste vraiment sur ce point il faut avoir fait au moins 5 visites pour moi pour avoir des points de comparaison et être prêt à identifier et acheter une bonne affaire.

Ainsi, il faut connaître les raisons économiques, financières, géographiques, locatives qui te poussent à investir dans ce parking en particulier. 

Ce sont ces raisons qui te feront prendre le moins de risque possible. En effet, investir dans des parkings, sans connaître la qualité de l’emplacement, l’état locatif, c’est-à-dire qui loue, combien et depuis quand, ainsi que la rentabilité, les impôts à payer, c’est perdre à coup sûr.

Etape 3 : La négociation pour acheter un parking

Un point a préparé aussi de manière cruciale, la négociation. 

En effet, est toujours prévu un prix de négociation lorsque qu’un vendeur souhaite se séparer de son bien. Mais il faut faire preuve de méthode et de réflexion afin de diriger cette négociation sinon vous risquez de voir les meilleures opportunités filer entre vos doigts, parfois pour quelques centaines d’euros seulement. 

Voici nos conseils en tant qu’investisseurs expérimentés :

Ne pas être maladroit dans vos offres d’achat pour acheter un parking.
Gardez à l’esprit que vous n’êtes pas le seul à négocier. Il ne faudra donc pas baisser le prix de façon trop importante, car il se pourrait bien qu’un autre acheteur soit aussi intéressé, mais propose un prix plus élevé que le vôtre. Il faut être conscient que 500 euros pour être sur d’avoir une bonne affaire vaut mieux que 3 mois de recherche de plus parfois. Le passage à l’action de votre premier achat a plus de valeur dans votre carrière d’investisseur que quelques centaines d’euros ou votre ego. Ayant accompagné personnellement plusieurs dizaines d’investisseurs je sais de quoi je parle …

Ainsi, votre offre sera la moins avantageuse. Nous vous conseillons d’opter pour un pourcentage raisonnable. Par exemple, 30 % du prix serait trop important de premier abord. Si le propriétaire se braque, vous aurez du mal ensuite à poursuivre la discussion sur le prix avec lui et vous aurez perdu la vente. 

Cependant, vous pouvez proposer 10-15 %, ce qui représente un bon compromis.

Le mieux est d’appliquer un des principes de base de la négociation : Ne jamais dire son prix en premier ! Parfois on peut négocier de 30% jusque parce que le vendeur est pressé ou n’a pas pu tenir sa langue.

Afin de discuter le prix, n’hésitez pas à pointer du doigt des petits défauts relatifs qui justifient quelques travaux de votre part. Ainsi, vous pourrez avancer l’argument que la baisse du prix de vente va couvrir l’investissement prévu afin de rafraîchir ou de remettre en état le bien.

C’est une technique qui marche à coup sur et je j’applique à chaque fois que je le peux. par exemple dite qu’il faut refaire un coup de peinture au mur devant la place, mettre un arceau de sécurité, boucher les trous dans le gravier etc … libre cours à vos idées sur le moment.

Ensuite, un autre conseil est de s’attaquer aux biens en vente depuis un long moment. Vous aurez plus de chance de tombe sur un vendeur pressé et lassé que son bien ne trouve pas acquéreur et sera plus enclin à baisser son prix de vente.

Enfin, acheter un parking à des particuliers peut être intéressant, car ils n’ont pas de frais d’agence et peuvent donc se permettre de baisser le prix. 

Etape 4 : L’offre d’achat et le passage chez le notaire

Une fois que vous avez trouvé un parking rentable, que vous avez validé votre rentabilité net net comme vu précédemment, il est temps de passer à l’action et de faire une offre d’achat.

L’offre d’achat est tout simplement un papier (vous trouverez des modèles dans la formation par exemple) qui dit clairement que vous êtes intéressé par le bien et que vous proposez de l’acheter à un certain prix.

Si le vendeur accepte le prix et signe l’offre d’achat alors vous pouvez tout simplement passer à l’étape suivante la signature d’un compromis de vente. Si le vendeur la refuse cela ne fait rien, vous pouvez faire autant d’offre d’achat que vous voulez.

Pour le compromis de vente il vous faut rentrer en contact avec votre notaire et il vous indiquera la démarche à suivre pour la suite.

Comme pour tous les achats immobiliers, l’achat d’un parking engendre le paiement des frais de notaire. A prendre en compte dans votre budget !

Ces frais varient selon le prix de vente. Ils doivent être payés par l’acquéreur et prennent en compte les taxes applicables à la transaction immobilière ainsi que la rémunération du notaire.

Cette rémunération est calculée d’une façon dégressive cela revient en moyenne entre 6% et 10% du prix du parking.
Ainsi, plus le prix du bien est faible, plus les frais d’acquisition sont proportionnellement élevés. Ils sont donc très importants pour l’achat d’une place de parking. Pour acheter un parking à 2000€ ils peuvent en proportion dépasser les 20 % du prix d’achat. 

Pour faire une estimation il existe plusieurs simulateur de frais de notaire en ligne comme sur le site de PAP.

Ainsi, il vaut mieux être au courant des frais annexes et de la réglementation fiscale également. 
Si le parking est situé dans un immeuble, le propriétaire devra payer des charges de copropriété, en fonction des parts détenues. Ces charges restent toutefois faibles, car il s’agit d’une petite surface occupée par un emplacement.

Etape 5 : Le financement pour acheter un parking

L’investissement locatif en place de parking présente un bon rendement, mais cela ne nécessite pas de capital de départ forcément important. 
Cependant, il existe de nombreux moyens de se financer, comme par exemple un crédit immobilier ou un crédit à la consommation.

Les banques sont généralement généreuses pour acheter un parking. Néanmoins, la forme du crédit va dépendre du montant à emprunter.
Ainsi, si le coût du projet est au minimum de 25.000 €, l’investisseur pourra avoir recours à un prêt immobilier, avec une durée peut être étendue au-delà de 20 ans. 

Mais l’intérêt réside principalement dans le fait qu’il pourra surtout bénéficier du taux réservé aux crédits à l’habitat dans le but d’obtenir un meilleur rendement. 

Toutefois, la banque demandera un certain nombre de documents comme des titres de propriété, un descriptif un bien et évidemment, le loyer espéré que vous aurez calculé, comme nous l’avons fait précédemment.

Enfin, si le coût du projet est inférieur à 25.000 €, alors le financement pourra se faire au moyen d’un prêt personnel sans justificatif de dépense. Mais nous vous conseillons vivement de vous renseigner auprès de différents organismes de crédit afin de ne pas acheter à n’importe quel taux d’emprunt.

Mon dernier achat, 3 places de parking

J’ai acheté 3 places de parking dans une ville dans le sud de la France, proche de Toulouse, 45 000 habitants. Donc je vous ai pris tous les chiffres, on va voir ensemble combien je les aie achetés, pourquoi je les aie achetés.
Quelle renta j’ai en brut, quelle renta j’ai en net ? Et surtout quelle plus-value.
Ces 3 place sont dans une résidence qui possède plus une centaine de lot. A contrario, elle ne possède que 40 places de parking. La demande sera donc présente.

Le parking est classique mais sécurisé. Deux places sont boxables, ce qui peut être une réelle plus-value.

Le chiffres :
9 000€ les 3 places (2 500€ la place + 500€ de frais d’agence)
Location théorique minimum : 40 – 60€
Paiement comptant
Revente d’une place boxable : 10 000€ le box fermé

Achat total : 10 923€ avec les frais de notaire

Loyer entrant sur le marché : 60€ (52€ + 8 € de charges de copropriété)

Le cashflow s’établit donc à hauteur de 1 869€ de cash-flow par an.

L’achat en dessous du prix du marché est essentiel dans le cas d’une revente.

Sur celle-ci, le prix est estimé à hauteur de 5 000 à 6 000€.

Un déficit comptable est un projet dans lequel vous avez des travaux conséquents. Ces travaux peuvent vous donnez accès à des réductions d’impôts sur un laps de temps définit. Cette réduction d’impôts peut se répercuter sur un achat de place de parking intégrer à ce même projet (Société Civile Immobilière)

Pour conclure, investir dans une place de parking représente l’un des meilleurs investissements possibles. 

En effet, en plus d’une rentabilité très intéressante, vous bénéficiez également de peu de contraintes et d’un entretien très faible. La constante croissance du trafic urbain pérennise de business et vous ne pouvez qu’augmenter vos bénéfices au cours du temps. Attention toutefois à bien maîtriser votre négociation et à bien ficeler vos calculs. 

Grâce à nos 5 étapes, vous êtes désormais une fin connaisseuse du business du parking et êtes maintenant prêt à faire des visites et enfin gagner de l’argent grâce aux emplacements de parking.

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