{"id":2240,"date":"2020-03-24T14:36:35","date_gmt":"2020-03-24T13:36:35","guid":{"rendered":"http:\/\/parking-locatif.fr\/?p=2240"},"modified":"2022-03-16T17:05:29","modified_gmt":"2022-03-16T16:05:29","slug":"acheter-un-parking-les-5-etapes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/parking-locatif.fr\/index.php\/2020\/03\/24\/acheter-un-parking-les-5-etapes\/","title":{"rendered":"Acheter un parking : Les 5 \u00e9tapes + exemple de mon dernier achat"},"content":{"rendered":"\n

Avoir envie d\u2019acheter un parking est effectivement une bonne alternative si vous souhaitez vous lancer dans l\u2019investissement de l\u2019immobilier avec un budget limit\u00e9. En effet, la location de parking vous permet d\u2019acc\u00e9der \u00e0 plusieurs avantages parmi lesquels tr\u00e8s peu d\u2019entretien ni de charges, des r\u00e8gles de location assez souples, un montant des imp\u00f4ts faibles, des revenus r\u00e9guliers, etc. Dans cet article, nous allons voir pourquoi et comment vous lancer dans ces investissements immobiliers tr\u00e8s souvent oubli\u00e9s en 5 \u00e9tapes.<\/p>\n\n\n\n

Etape 1 : Calculer la rentabilit\u00e9 d’un parking<\/h2>\n\n\n\n

Selon certaines \u00e9tudes,\nle nombre de transactions des parkings est stable sur les 10 derni\u00e8res ann\u00e9es\net on d\u00e9nombre 10 000 ventes par an simplement pour l\u2019\u00cele-de-France.
\nN\u00e9anmoins, nous remarquons que les prix de vente ont subi une augmentation\ndrastique, et ce, partout en France. En 2016, le pic a \u00e9t\u00e9 de +50 % en\n\u00cele-de-France. Cependant, cette hausse reste l\u00e9g\u00e8re par rapport \u00e0\nl\u2019inflation globale des prix de l\u2019immobilier. En effet, cette hausse\nglobale a \u00e9t\u00e9 de 182 % sur la m\u00eame p\u00e9riode. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi, nous voyons que\nles loyers des parkings ont peu progress\u00e9. Ce qui est une excellente\nnouvelle pour nous.<\/p>\n\n\n\n

On pouvait donc, en 2016,\nacheter une place de parking en France pour un prix m\u00e9dian de 16 000 \u20ac. La\nmoyenne quant \u00e0 elle du prix de vente est de 21 400 \u20ac et c\u2019est \u00e0 Paris que l\u2019on\nretrouve le prix m\u00e9dian le plus haut avec 25.000 \u20ac. Mais cette diff\u00e9rence se\nconstate \u00e9galement au niveau des loyers. En effet, \u00e0 Paris, une place de\nparking se loue entre 100 et 250 \u20ac par mois contre 50 et 130 \u20ac pour les places\nde parking situ\u00e9s en province.<\/p>\n\n\n\n

Les charges pour un propri\u00e9taire de parking d\u00e9passent rarement les 15 euros par mois en moyenne. Ainsi, la rentabilit\u00e9 moyenne d’une place de parking est de 5,8 %, mais vous pourrez \u00e9galement atteindre les 12 % dans certaines villes<\/strong> pr\u00e9cises.<\/p>\n\n\n\n

De plus, louer un parking\nest r\u00e9glement\u00e9 par le Code civil et non pas le Code de l\u2019habitation. Ainsi,\nles conditions de location sont plus beaucoup souples que pour une habitation\net vous pourrez donc le g\u00e9rer seul, sans faire appel \u00e0 un professionnel ni \u00e0\nune agence sp\u00e9cialis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Vous pouvez choisir de\nconclure le bail de location oralement, mais nous vous conseillons de toujours\nl\u2019acter par \u00e9crit. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi, la loi, pour un\ninvestissement dans un parking ne vous oblige pas \u00e0 fixer de dur\u00e9e du contrat\nde location. C\u2019est aux 2 parties de rompre le contrat quand ils le\nsouhaitent. De plus, vous \u00eates totalement libre de fixer le\nmontant du loyer de votre choix.<\/p>\n\n\n\n

Fiscalement, une petite surface r\u00e9duit le co\u00fbt des imp\u00f4ts que vous aurez \u00e0 payer. Ainsi, si vos revenus locatifs sont inf\u00e9rieurs \u00e0 15.000 \u20ac par an, vous b\u00e9n\u00e9ficierez d\u2019un abattement de 30 % sur le montant de votre imp\u00f4t foncier en micro-r\u00e9gime. De plus, vous ne serez redevable de la taxe d\u2019habitation pour votre place de parking que si la place se situe \u00e0 moins d\u2019un kilom\u00e8tre de votre domicile<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, les co\u00fbts de\ntravaux et d\u2019entretien d\u2019une place de parking sont minimes. N\u00e9anmoins, si\nvous achetez une place dans une copropri\u00e9t\u00e9, vous devrez participer aux charges\nde copropri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n

Exemple de calcul de rentabilit\u00e9 avant une visite<\/h4>\n\n\n\n

 Prenons l\u2019exemple suivant. Nous souhaitons acheter un parking pour 10.000 \u20ac. On se dit qu\u2019on peut le louer 60 \u20ac par mois. De plus, nous estimons que les frais d\u2019entretien et de syndic sont de 40 \u20ac et la taxe fonci\u00e8re est de 80 \u20ac. Faisons quelques calculs.<\/p>\n\n\n\n

Revenu locatif : 60 \u20ac x 12 mois = 720 \u20ac      
Rentabilit\u00e9 brute parking, en pourcentage : 720 \u20ac \/ 10 000 \u20ac x 100 = 7,2%           
D\u00e9penses annuelles : 40 \u20ac + 80 \u20ac = 120 \u20ac    
B\u00e9n\u00e9fice : 720 \u20ac \u2013 120 \u20ac = 600 \u20ac      
Rendement locatif net du parking, en pourcentage : 600 \u20ac \/ 10 000 \u20ac x 100 = 6 %<\/em><\/p>\n\n\n\n

Il est important de calculer le taux de rentabilit\u00e9 net, car cela permet d\u2019\u00e9valuer la pertinence de son investissement. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ainsi, l\u2019emplacement est le premier crit\u00e8re d\u2019achat et la rentabilit\u00e9 locative nette est le second crit\u00e8re \u00e0 prendre en compte avant d\u2019investir.<\/p>\n\n\n\n

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<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Etape 2 : Bien pr\u00e9parer sa visite de Parking, la renta net net !<\/h2>\n\n\n\n

Avant toute visite de parking, il faut avoir fait les hypoth\u00e8se de calcul de rentabilit\u00e9 de celui-ci, car si vous vous d\u00e9placez et que le parking n’est pas rentable vous perdez simplement votre temps.<\/p>\n\n\n\n

Pour le calcul voir le chapitre 1. Une fois ce calcul de b\u00e9n\u00e9fice net, il y aura des imp\u00f4ts \u00e0 payer dessus. Nous allons calculer la rentabilit\u00e9 locative apr\u00e8s les charges et les imp\u00f4ts. Ainsi, ce calcul montre ce qui va rester sur le compte en banque \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e. C\u2019est ce qu\u2019on appelle le rendement locatif net net<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Voici la formule :       <\/h4>\n\n\n\n

Rendement locatif net = (loyers \u2013 charges \u2013 imp\u00f4ts) \/ montant investi.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Il y a deux m\u00e9thodes calcul pour calculer la base d\u2019imposition<\/strong>. Le r\u00e9gime micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, si on touche 1.000 \u20ac de loyers, on peut d\u00e9duire 300 \u20ac de ces loyers pour r\u00e9aliser le calculer de l\u2019imp\u00f4t. On calcule donc l\u2019imp\u00f4t sur 700 \u20ac au lieu des 1.000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019autre moyen de calculer\nl\u2019imp\u00f4t est le r\u00e9gime r\u00e9el. Ici, on d\u00e9duit toutes les charges pay\u00e9es au\ncours de l\u2019ann\u00e9e. Le r\u00e9gime r\u00e9el est int\u00e9ressant dans le cas o\u00f9 les\ncharges d\u00e9passent 30 % des loyers. Dans le cas o\u00f9 les charges ne d\u00e9passent\npas les 30 %, il est int\u00e9ressant de rester en micro foncier. De plus, le\ntaux d\u2019imposition est fix\u00e9 par tranche de revenu et va donc de 0 % \u00e0 plus de 40\n% d\u2019imposition.<\/p>\n\n\n\n

Nous allons maintenant\ncalculer la rentabilit\u00e9 nette nette.<\/h4>\n\n\n\n

Si nous achetons un\nparking de 12.000 \u20ac et que les loyers rapportent 1.200 \u20ac par an et que nous ne\npayons que la taxe fonci\u00e8re pour un montant de 120 \u20ac, alors notre tranche\nd\u2019imposition sur le revenu est de 14 %. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sont de\n17.2 %.         
\nRendement brut du parking : les loyers \/\ninvestissement : 1 200 \/ 12 000\n= 10%  
\nRendement locatif net du parking : les loyers \u2013 les charges \/ investissement : 1 200 \u2013 120 \/ 12 000 = 9%          
\nRendement net net du parking : les\nloyers \u2013 les charges \u2013 les imp\u00f4ts \/\ninvestissement, soit :
\n1 200 \u2013 120 \u2013 (1 200- 120 x 17.2%) \u2013 (1 200- 120\nx 14%) \/ 12 000 = 1 080 \u2013 185.7\n\u2013 151.2 \/ 12 000 = 6,2 %  
\nNous avons d\u00e9duit la taxe fonci\u00e8re du parking pour calculer l\u2019imp\u00f4t sur le\nrevenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Cela est fait par le r\u00e9gime r\u00e9el des\nparkings.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, vous aurez une id\u00e9e tr\u00e8s pr\u00e9cise de ce que vous percevrez apr\u00e8s avoir achet\u00e9 votre parking.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cependant, la r\u00e9ussite se cr\u00e9e dans la pr\u00e9paration et cela passe par la visite du parking. Voyons ensemble les pi\u00e8ges \u00e0 \u00e9viter<\/strong> durant cette \u00e9tape cruciale.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e8s lors que vous savez ce que vous cherchez et que vous savez comment le chercher, vous n\u2019avez plus qu\u2019\u00e0 visiter.
La visite de parking, m\u00eame si elle est infructueuse, se r\u00e9v\u00e8le \u00eatre tr\u00e8s instructive. Le plus important est de bien analyser l\u2019opportunit\u00e9 qui se pr\u00e9sente \u00e0 toi. <\/p>\n\n\n\n

Il existe de nombreux emplacements de parking \u00e0 acheter et il est facile de les trouver gr\u00e2ce \u00e0 Internet. Voir l’article Comment trouver un parking rentable ?<\/strong><\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Cependant, il faut savoir reconna\u00eetre les bons parkings, c\u2019est-\u00e0-dire ceux qui vont \u00eatre rentable et facilement revendable \u00e0 un bon prix, d\u2019un mauvais parking, qui n\u2019aura pas de locataire et qui sera invendable. <\/p>\n\n\n\n

La diff\u00e9rence entre le bon et le mauvais parking se fera sur la qualit\u00e9 d’analyse et sur l\u2019exp\u00e9rience acquise au cours des nombreuses visites. Et j’insiste vraiment sur ce point il faut avoir fait au moins 5 visites pour moi pour avoir des points de comparaison et \u00eatre pr\u00eat \u00e0 identifier et acheter une bonne affaire.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, il faut conna\u00eetre les raisons \u00e9conomiques, financi\u00e8res, g\u00e9ographiques, locatives qui te poussent \u00e0 investir dans ce parking en particulier. <\/p>\n\n\n\n

Ce sont ces raisons qui te feront prendre le moins de risque possible. En effet, investir dans des parkings, sans conna\u00eetre la qualit\u00e9 de l\u2019emplacement, l\u2019\u00e9tat locatif, c\u2019est-\u00e0-dire qui loue, combien et depuis quand, ainsi que la rentabilit\u00e9, les imp\u00f4ts \u00e0 payer, c\u2019est perdre \u00e0 coup s\u00fbr. <\/p>\n\n\n\n

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<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Etape 3 : La n\u00e9gociation pour acheter un parking<\/h2>\n\n\n\n

Un point a pr\u00e9par\u00e9 aussi de mani\u00e8re cruciale, la n\u00e9gociation. <\/p>\n\n\n\n

En effet, est toujours pr\u00e9vu un prix de n\u00e9gociation lorsque qu\u2019un vendeur souhaite se s\u00e9parer de son bien. Mais il faut faire preuve de m\u00e9thode et de r\u00e9flexion afin de diriger cette n\u00e9gociation <\/strong>sinon vous risquez de voir les meilleures opportunit\u00e9s filer entre vos doigts, parfois pour quelques centaines d\u2019euros seulement. <\/p>\n\n\n\n

Voici nos conseils en tant qu’investisseurs exp\u00e9riment\u00e9s :<\/h4>\n\n\n\n

Ne pas \u00eatre maladroit dans vos offres d’achat pour acheter un parking.
Gardez \u00e0 l\u2019esprit que vous n\u2019\u00eates pas le seul \u00e0 n\u00e9gocier. Il ne faudra donc pas baisser le prix de fa\u00e7on trop importante, car il se pourrait bien qu\u2019un autre acheteur soit aussi int\u00e9ress\u00e9, mais propose un prix plus \u00e9lev\u00e9 que le v\u00f4tre. Il faut \u00eatre conscient que 500 euros pour \u00eatre sur d’avoir une bonne affaire vaut mieux que 3 mois de recherche de plus parfois. Le passage \u00e0 l’action de votre premier achat a plus de valeur<\/strong> dans votre carri\u00e8re d’investisseur que quelques centaines d’euros ou votre ego. Ayant accompagn\u00e9 personnellement plusieurs dizaines d’investisseurs je sais de quoi je parle …<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, votre offre sera la moins avantageuse. Nous vous conseillons d\u2019opter pour un pourcentage raisonnable. Par exemple, 30 % du prix serait trop important de premier abord. Si le propri\u00e9taire se braque, vous aurez du mal ensuite \u00e0 poursuivre la discussion sur le prix avec lui et vous aurez perdu la vente. <\/p>\n\n\n\n

Cependant, vous pouvez proposer 10-15 %, ce qui repr\u00e9sente un bon compromis.<\/p>\n\n\n\n

Le mieux est d’appliquer un des principes de base de la n\u00e9gociation <\/strong>: Ne jamais dire son prix en premier ! Parfois on peut n\u00e9gocier de 30% jusque parce que le vendeur est press\u00e9 ou n’a pas pu tenir sa langue.<\/p>\n\n\n\n

Afin de discuter le prix, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 pointer du doigt des petits d\u00e9fauts relatifs<\/strong> qui justifient quelques travaux de votre part. Ainsi, vous pourrez avancer l\u2019argument que la baisse du prix de vente va couvrir l\u2019investissement pr\u00e9vu afin de rafra\u00eechir ou de remettre en \u00e9tat le bien. <\/p>\n\n\n\n

C’est une technique qui marche \u00e0 coup sur et je j’applique \u00e0 chaque fois que je le peux. par exemple dite qu’il faut refaire un coup de peinture au mur devant la place, mettre un arceau de s\u00e9curit\u00e9, boucher les trous dans le gravier etc … libre cours \u00e0 vos id\u00e9es sur le moment.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, un autre conseil est de s\u2019attaquer aux biens en vente depuis un long moment.<\/strong> Vous aurez plus de chance de tombe sur un vendeur press\u00e9 et lass\u00e9 que son bien ne trouve pas acqu\u00e9reur et sera plus enclin \u00e0 baisser son prix de vente.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, acheter un parking \u00e0 des particuliers peut \u00eatre int\u00e9ressant, car ils n\u2019ont pas de frais d\u2019agence et peuvent donc se permettre de baisser le prix. <\/p>\n\n\n\n

Etape 4 : L’offre d’achat et le passage chez le notaire<\/h2>\n\n\n\n

Une fois que vous avez trouv\u00e9 un parking rentable, que vous avez valid\u00e9 votre rentabilit\u00e9 net net comme vu pr\u00e9c\u00e9demment, il est temps de passer \u00e0 l’action et de faire une offre d’achat.<\/p>\n\n\n\n

L’offre d’achat est tout simplement un papier (vous trouverez des mod\u00e8les dans la formation par exemple) qui dit clairement que vous \u00eates int\u00e9ress\u00e9 par le bien et que vous proposez de l’acheter \u00e0 un certain prix<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Si le vendeur accepte le prix et signe l’offre d’achat alors vous pouvez tout simplement passer \u00e0 l’\u00e9tape suivante la signature d’un compromis de vente. Si le vendeur la refuse cela ne fait rien, vous pouvez faire autant d’offre d’achat que vous voulez.<\/p>\n\n\n\n

Pour le compromis de vente il vous faut rentrer en contact avec votre notaire et il vous indiquera la d\u00e9marche \u00e0 suivre pour la suite<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Comme pour tous les achats immobiliers, l’achat d’un parking engendre le paiement des frais de notaire. A prendre en compte dans votre budget !<\/p>\n\n\n\n

Ces frais varient selon le prix de vente. Ils doivent \u00eatre pay\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur et prennent en compte les taxes applicables \u00e0 la transaction immobili\u00e8re ainsi que la r\u00e9mun\u00e9ration du notaire.<\/p>\n\n\n\n

Cette r\u00e9mun\u00e9ration est calcul\u00e9e d’une fa\u00e7on d\u00e9gressive cela revient en moyenne entre 6% et 10% du prix du parking<\/strong>.
Ainsi, plus le prix du bien est faible, plus les frais d’acquisition sont proportionnellement \u00e9lev\u00e9s. Ils sont donc tr\u00e8s importants pour l’achat d\u2019une place de parking. Pour acheter un parking \u00e0 2000\u20ac ils peuvent en proportion d\u00e9passer les 20 % du prix d’achat. <\/p>\n\n\n\n

Pour faire une estimation il existe plusieurs simulateur de frais de notaire en ligne comme sur le site de PAP.<\/em><\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Ainsi, il vaut mieux \u00eatre au courant des frais annexes et de la r\u00e9glementation fiscale \u00e9galement. 
Si le parking est situ\u00e9 dans un immeuble, le propri\u00e9taire devra payer des charges de copropri\u00e9t\u00e9, en fonction des parts d\u00e9tenues. Ces charges restent toutefois faibles, car il s\u2019agit d\u2019une petite surface occup\u00e9e par un emplacement.<\/p>\n\n\n\n

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<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Etape 5 : Le financement pour acheter un parking<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019investissement locatif en place de parking pr\u00e9sente un bon rendement, mais cela ne n\u00e9cessite pas de capital de d\u00e9part forc\u00e9ment important. 
Cependant, il existe de nombreux moyens de se financer, comme par exemple un cr\u00e9dit immobilier ou un cr\u00e9dit \u00e0 la consommation.<\/p>\n\n\n\n

Les banques sont g\u00e9n\u00e9ralement g\u00e9n\u00e9reuses pour acheter un parking<\/strong>. N\u00e9anmoins, la forme du cr\u00e9dit va d\u00e9pendre du montant \u00e0 emprunter.
Ainsi, si le co\u00fbt du projet est au minimum de 25.000 \u20ac, l\u2019investisseur pourra avoir recours \u00e0 un pr\u00eat immobilier, avec une dur\u00e9e peut \u00eatre \u00e9tendue au-del\u00e0 de 20 ans. <\/p>\n\n\n\n

Mais l\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9side principalement dans le fait qu\u2019il pourra surtout b\u00e9n\u00e9ficier du taux r\u00e9serv\u00e9 aux cr\u00e9dits \u00e0 l\u2019habitat dans le but d\u2019obtenir un meilleur rendement. <\/p>\n\n\n\n

Toutefois, la banque demandera un certain nombre de documents comme des titres de propri\u00e9t\u00e9, un descriptif un bien et \u00e9videmment, le loyer esp\u00e9r\u00e9 que vous aurez calcul\u00e9, comme nous l\u2019avons fait pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, si le co\u00fbt du projet est inf\u00e9rieur \u00e0 25.000 \u20ac, alors le financement pourra se faire au moyen d\u2019un pr\u00eat personnel sans justificatif de d\u00e9pense. Mais nous vous conseillons vivement de vous renseigner aupr\u00e8s de diff\u00e9rents organismes de cr\u00e9dit afin de ne pas acheter \u00e0 n’importe quel taux d’emprunt.<\/p>\n\n\n\n

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Mon dernier achat, 3 places de parking <\/h2>\n\n\n\n
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